認知症など、何らかの事情で判断ができなくなってしまった親族の財産を守る「成年後見制度」を利用して、成年後見人になっている人もいるでしょう。
後見をしている親族名義の不動産があり、介護費用などを理由に売却を検討したい場合は、どのような手続きを取れば良いのでしょうか。この記事で、具体的に見ていきましょう。
1. 成年後見制度とは？
成年後見制度とは、成人していても認知症、精神的な障がいなどの理由で判断できる力が失われている、低下している人に後見人を付けることで支援する制度です。後見人になると、その人が所有している財産の管理ができます。判断能力がないことによって起こりえるさまざまな被害を防ぎ、守ることが可能です。後見人は、その人のために財産を使います。また、介護施設に入居するための諸手続きや、生活をする際の支援も可能です。
2. 判断能力がない場合の不動産売却はどうなる？
基本的に成人であっても、病気や障がいなどで判断能力が低下していると認められる人が不動産売却の契約をしても、意思能力がない場合には無効とみなされるのです。しかし、介護費用をねん出するなどの必要があり、その人名義の不動産を売却する必要が生じることもあります。その場合には、成年後見制度を利用して選ばれた法定後見人であれば、売却が可能です。
2-1. 後見人になる条件とは？
法定後見人は、判断能力が低下しているとみなされた後に選ばれて、後見をすることとなります。後見人になれるのは、その人の親族のほかにも、弁護士や司法書士、社会福祉士、福祉法人などです。
未成年者や、過去に破産をした人はなれません。法定後見人は家庭裁判所が選定するもので、なりたいからと言って自分で勝手になることはできないのです。
将来のことを考えて、本人の判断能力がまだあるときに「任意後見契約」という、本人があらかじめ後見人を選んでおく制度もあります。実際に判断能力が低下してしまったときに、意図していない人が後見人に選ばれる不安を解消することが可能です。そして、支援してもらいたい内容も意思表示できます。
任意後見契約を行うのは、公証人役場です。
3. 成年後見制度によって不動産を売却する手順とは？
不動産売却を検討している場合には、家庭裁判所の許可が必要です。まず、不動産の売却のため買い手を探します。買い手が見つかり、契約するための案ができてから、家庭裁判所へ申し立てを行うという手順です。
居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可がなければ契約は無効となります。また、先に不動産売却を行い、買い手を見つけて売買契約書をまとめる段階にならないと、家庭裁判所へ申し立てできないことにも注意しましょう。
本人が住んでいる、もしくは施設入居前に住んでいた住居は居住用不動産となり、家庭裁判所の許可が必要です。家庭裁判所に対して「居住用不動産処分許可」の申し立てを行います。
3-1. 申し立ての手順や必要な条件とは？
申し立てには、売買契約書の案、評価証明書、不動産業者が作成した査定書などいくつもの書類が必要です。家庭裁判所は申し立てに基づいて、本人にとって必要があるかどうか判断をして許可を出します。許可を得ないと、不動産契約をしても無効となりますので注意しましょう。
もう本人が住んでいない住居、もしくは今後も住む予定のない非居住用とされる不動産は、家庭裁判所の許可が不要です。しかし、本人の介護費用のためといった「身上配慮義務」に違反していないかの判断が必要となります。そのため、非居住用であっても、売却の際には事前に管轄の家庭裁判所に相談する方が良いと言えるでしょう。
さらに、後見人を監督するという役割を持つ「後見監督人」もあわせて選ばれている場合もあります。その場合には、不動産売却の際に後見監督人の同意も必要です。また、申し立てをしても必ず許可が出るとは限らず、本人の財産を守るために必要な売却かどうかについて判断されます。
4. まとめ
認知症で判断能力が低下してしまった、もしくは障がいなどで判断能力がないとみなされた人が持っている不動産売却は、成年後見人制度を利用した成年後見人が行えます。成年後見人は、家庭裁判所から選ばれた人がなるものです。 入居費用や生活費のためなどの理由で、本人名義の不動産の売却をする必要があれば、家庭裁判所の許可が必要となります。許可が必要なのは、現在居住をしている、もしくは過去住んでいた住居などの居住用不動産を売却する場合です。複雑な部分もありますが、ぜひとも押さえておきましょう。
那覇市にある不動産会社の「株式会社ダルマ」では、沖縄での不動産売却を取り扱っています。所有している物件を売却したい場合には、不動産のプロである弊社に相談いただくことで、認知症などで判断できなくなった親族が所有している売却についてもサポートすることが可能です。不動産売却のことなら、なんでもお気軽にお問い合わせください。
