共有名義の不動産とは、複数人で所有する不動産のことを指します。夫婦で不動産を購入する際に両方の名義で購入する場合や、二世帯住宅を親子の名義で購入する場合、相続で不動産を複数の親類で相続する場合などが典型的です。
この共有名義の不動産を売却する際には、単独名義の不動産売却と比べて、時間と労力がかかる場合もあります。今回は共有名義の不動産を売却する方法と、知っておきたい注意点について解説していきますので、確認してみましょう。
1. 共有名義の不動産の売却方法とは？
共有名義の不動産売却の方法について、代表的な3つの方法を紹介します。
1-1. 共有持分権者全員の同意による売却
最もスムーズに売却できる方法として、共有持分権者全員の同意を得て、該当の不動産全体を売却する方法があります。売却した代金は、持分割合※に応じて、経費を差し引いた金額が共有者に分配されるのです。ただし、この方法は共有者全員の合意が前提となります。一人でも反対者がいれば、手続きを進められません。
※持分割合：土地や住宅などを複数人で所有する場合における権利の割合のこと
1-2. 自分の持分を売却する
共有持分割合に応じて、自分の持分のみを売却する方法です。この場合、他の共有者の合意は必要ありません。ただしこの方法は、自分の持分を明確に決められる場合に限ります。建物を対象とすることは現実的に難しく、土地のみが対象となる方法です。
また、一般的に共有持分だけを購入する人はまずいません。こうした土地を買い取る専門の買取業者に、依頼することになります。しかし共有者に買取業者が加わることは、不動産の共有状態をより複雑にすることとなり、トラブルもとになるケースも多いのです。
できれば他の共有者に自分の持分を買い取ってもらえると、トラブルのリスクが小さく円満な対処方法といえます。
1-3. 土地を分筆して売却する
土地のみの不動産の場合に、土地を分筆して単独名義にしてから売却する方法です。分筆とは、もともと登記簿上ひとつとされている土地を分けて、それぞれ単独所有にすることを指します。
この場合、誰がどの範囲を所有するか、持分割合に応じて話し合いで決めなければなりません。そのうえで自分の単独所有となった土地であれば、自由に売却可能です。なお、土地の境界確定には、土地家屋調査士による測量が必要となります。
2. 共有名義の不動産を売却する際に用意が必要な書類
売却に必要な書類は、最低限必要なものとして以下の3つが挙げられます。
2-1. 登記識別情報（登記済権利証）
不動産の登記を申請した際に、登記名義人に法務局から通知される情報です。アラビア数字とその他の符号の組み合わせで構成される12桁の符号になります。2006年までは、登記済権利証という書面で発行されていました。
2-2. 境界確認書・土地測量図
売却する土地の面積と隣地との境界を示す書類です。もしない場合は、あらためて土地家屋調査士に依頼し、測量をしてもらう必要があります。
2-3. 共有持分権者全員の身分などを証明する書類
共有持分権者全員の身分証明書として、運転免許証や健康保険証が必要となります。また、合わせて印鑑証明書と住民票・実印も必要となりますので、あらかじめ準備しておきましょう。
3. 共有名義の不動産売却における注意点
ここまで、共有名義の不動産を売却する方法と用意が必要な書類について解説しました。ここでは、主な3つの注意点について解説します。
3-1. 専門業者への売却価格が大幅に安くなる
上述の売却方法で、自分の共有持分を専門業者に売却する方法を紹介しました。しかし、売却価格が適正価格より大幅に安くなってしまう点に注意が必要です。相場を調べ、複数の業者に見積もりを取るなどの情報収集が大切となります。
3-2. 売却時に住宅ローンの残債がある場合
売却時に住宅ローンの残債がある場合は、残債を一括返済する必要があるので注意が必要です。仮に売却額よりも残債が大きい場合には、自己資金での支払いが必要となります。そのような場合に、誰がその費用を支払うのかを、共有者であらかじめ決めておくことが重要です。
3-3. 相続などにより複数の共有持分権者がいる場合
夫婦や親子などの共有名義であれば分かりやすいものの、相続で複数の共有持分権者が存在するような場合には注意が必要です。不動産処分についての意思決定が難しくなり、さらには権利関係が複雑になってしまうケースもあります。
また、長い年月の経過で相続が繰り返されると、共有者が増加して、さらに権利関係が複雑化するのです。共有者が分からなくなるような事態も起きる可能性があるでしょう。
4. 共有名義の不動産売却でかかる税金について
共有名義の不動産を売却すると、税金がどうなるのかも気になるところです。売却により利益が出た場合は、共有持分権者に持分割合に応じて分配されます。
その売却益に対して、共有者それぞれに税金（所得税・住民税）がかかるのが特徴です。事業所得や給与所得などとは分離して計算する、分離課税となっています。なお、この課税対象となる売却益「譲渡所得金額」の計算方法は、下記の通りです。
譲渡所得金額＝売却価格-取得費（不動産購入価格-減価償却費）-譲渡費用-特別控除
※減価償却費＝建物取得価格×0.9×償却率×経過年数（償却率は木造の場合0.031）
※譲渡費用：不動産会社の仲介手数料や印紙代など
※特別控除：3,000万円の控除（実際に住んでいた家・家と敷地両方の売却などの要件あり）
また、税率は不動産の所有期間によって、以下のように計算が変わります。
● 長期譲渡所得（所有期間が5年を超えるもの）：15％（住民税5％）
● 短期譲渡所得（所有期間が5年以下のもの）：30％（住民税9％）
5. まとめ
共有名義の不動産を売却するには、共有者全員との合意形成が必要のため、時間と労力がかかるケースも多いものです。自分の共有持分のみを売却する方法もあるものの、専門業者へ売却する場合はトラブルになるリスクや、売却額が適正価格より大幅に安くなってしまうなどの注意点もあります。
また、相続などにより複数の共有持分権者が存在する場合は、権利関係が複雑になり処分が困難になってしまう前に、なるべく早めに共有状態を解消しておく方が良いでしょう。 沖縄県で不動産の売却をお考えの際は「株式会社ダルマ」にご相談ください。弊社は不動産のプロとして、お客様の良き相談者であり、パートナーであることを目指して事業に取り組んでおります。ぜひとも一度ご連絡ください。
