不動産購入による投資で経費にできるもの・できないものを徹底解説！

1. 不動産を購入して行う不動産投資とは？

不動産投資とは、不動産を購入して家賃収入を得ることです。順調にいけば、数年後には家賃収入で購入した額を上回ることができます。
しかし、うまくいくケースばかりではありません。空室が出るというリスクも避けられないものです。

1-1. 家賃収入を得られる

不動産を購入して人に貸せば、家賃収入を得ることが可能です。利便性の高いエリアや人気の高い住宅地であれば、収益性が見込めます。

購入する不動産のパターンは、主に2つです。1つはワンルームマンション、もう1つはアパートやマンションの一棟買いが挙げられます。ワンルームマンションの1室の購入であれば、購入金額や管理費などがそれほどかかりません。ただ、収益はそれほど見込めないものです。

一棟で購入する場合、初期費用はかかりますが、満室になればかなりの収益が見込めます。

1-2. 空室などのリスクがある

不動産投資は、ワンルームマンションでも一棟購入でも、空室のリスクがつきものです。ただし、利便性の高い地域であれば需要が多いので、たとえ空室ができてもすぐに埋まる可能性が高くなります。

しかし、築年数の高い物件ですと、周囲に新しいマンションやアパートができたなど、環境の変化によって人気がなくなるケースも少なくありません。家賃を考え直すなど、不動産管理会社と相談してうまく運営していく必要があります。

2. 不動産購入で生じる経費とは？

不動産を購入して不動産投資をするならば、確定申告は避けてとおれないものです。不動産投資によって得られる家賃収入は不動産所得になるため、この所得額に応じた税金を払います。計算式は以下のとおりです。

収入の合計額－必要経費＝不動産所得

この計算式でわかるように、必要経費がどのくらいになるかによって、所得額が推移します。つまり、必要経費が多ければ多いほど、納める税金を減らすことが可能です。ここでは、不動産投資の経費に使えるものを紹介します。

2-1. 不動産購入でかかった各種税金

不動産購入の際にかかった税金、所有するために毎年かかる税金は、必要経費として認められます。また、不動産購入して収入を得るために車が必要であれば、自動車税や重量税も経費になるのです。ただし、私用で買い物に使う、旅行に使うといった場合は経費になりません。
経費として認められる税金には、以下のような項目が挙げられます。

• 不動産取得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 自動車税
• 重量税

2-2. 不動産収入を得るための保険料

火災保険や地震保険など、不動産収入を得るための保険料は経費として認められます。購入した不動産のために入った保険だからです。
しかし、社会保険料は個人的なもので不動産購入による収入とは関係ないので、不動産投資の経費になりません。

2-3. 資産を得るための減価償却費

不動産購入による資産を得るための減価償却費も、経費の対象です。不動産投資の場合は、建物が減価償却資産と認められています。
不動産での減価償却費は、固定資産を得るために払った費用を法定耐用年数で割って算出することが可能です。耐用年数は木造22年、鉄骨造34年、RC造47年と定められています。

2-4. 購入した不動産の修繕費

購入した不動産を修繕するのに使った修繕費も、経費として認められます。たとえば、共用部分の清掃、蛍光灯、部屋のクロス張替、修繕積立金などです。

2-5. 管理会社の管理費や司法書士・税理士に払う報酬

管理会社に払う管理費、司法書士や税理士に払う報酬も経費になります。
不動産会社などに管理料として払う金額は、家賃収入の5%程度です。司法書士や税理士に不動産登記の手続きをしてもらう、税金のアドバイスを受ける場合に払う報酬は、それぞれ事務所によって異なります。

2-6. ローンに発生する金利

不動産購入でローンを組む際には、金利が発生します。この金利は、不動産購入のためにかかったものなので経費です。また、その際にかかった手数料も経費になります。
ただし、土地部分にあたる金利に関しては、経費として認められるのに上限がある点に注意が必要です。

3. 不動産購入や投資の経費にできないもの

不動産購入によって行う不動産投資では、経費にできない支払いも存在します。支払いすべてが経費になるとは限らないことを知っておかなければいけません。

3-1.不動産購入や投資に関係ない支払い
不動産購入や不動産投資に関係のない支払いは、経費にあたりません。たとえば、以下の支払いが考えられます。

• 習い事の月謝
• 家庭の食費
• 家庭の電気代や水道代
• 家族で行く旅行代
• 家族にかかる洋服代

3-2.不動産購入や投資に関連しない税金
不動産購入や投資に関連ない税金も、経費の対象になりません。以下の支払いが考えられます。

• 住民税
• 所得税

4. まとめ