不動産売却したときに適用される税金控除を知っておこう！

1. 不動産を売却したときに課せられる主な税金とは？

不動産を売却した際、その物件を入手した額より高い金額で売却すると、その差額は譲渡所得という利益とみなされます。譲渡所得は、売却の金額だけでなく、売却のためにかかった費用も加えて計算するものです。

1-1. 所得税・住民税

譲渡所得に対しては、所得税と住民税の2つの税金が課せられます。合わせて譲渡所得税とも呼ばれるものです。利益に対してかかる税金となりますので、売却しても買った金額よりも安かったなど、利益が出なかった場合には課税されません。

1-2. 登録免許税

登録免許税は、抵当権を抹消する際に支払う税金のことです。売却する物件に住宅ローンを組んでいて、融資を受けた金融機関などによって抵当権が付けられている場合もあります。不動産は、抵当権が付いている状態で基本的に他者へ売却できません。
売却の代金でローンを返済する場合には、抵当権抹消登記を行ったうえで、抵当権を抹消させる必要があります。この際にかかる税金が、登録免許税です。

1-3. 印紙税

不動産売買の際には、必ず売り手と買い手の間で契約を交わします。印紙税は、売買契約書に貼付するかたちで納付する税金です。印紙税の金額は、契約をする物件の金額によって決められています。

2. 不動産売却の際に適用できる主な控除とは？

不動産を売却する場合に適用される、主な控除について知っておきましょう。

2-1. 3,000万円特別控除

譲渡所得税の控除のなかで、もっとも代表的でよく使われているのが、3,000万円特別控除です。居住中や、居住していた一般的な住宅を売却する場合に多く該当する控除になります。譲渡所得のうち、3,000万円までであれば課税されません。
適用されると、譲渡所得税額の負担が少なくなります。注意ポイントとしては、特別控除を適用させるためには、自分で確定申告をする必要があることです。
また、3,000万円特別控除の適用となる物件には、いくつか条件があります。住宅の条件について見ていきましょう。

• 売却をした人や家族が住んでいる住宅や土地
• 別荘やセカンドハウスではない
• 兄弟や配偶者など、生計を同じにしている親族に売却をしていない
• 住まなくなって3年以内に売却している

住宅だけでなく、土地も条件に合えば、特別控除が適用されます。土地の条件については、以下のとおりです。

• 住居を壊して1年以内に売却して契約した
• 住まなくなって3年以内に売却している
• 取り壊して売却をするまで、土地を貸与していない

条件に合っていれば大きな節税となりますので、合致しているかどうか確認してみましょう。

2-2. 10年超所有軽減税率の特例

「10年超所有軽減税率の特例」とは、売却した不動産が10年以上所有していた物件の場合、税金の軽減を受けられる特例です。所有期間が10年を超えている場合は、譲渡所得に対する軽減税率の特例を受けられます。また、10年超所有軽減税率の特例の大きな特徴は、上記の3,000万円特別控除と併用ができるところです。

10年は、不動産を購入した日を始点として、売却した年の1月1日の時点で超えているかどうかで判断されます。条件に合っていた場合に、所得税と住民税の減税が適用されるのです。また、日本国内の住居であることや住まなくなって3年以内に売却している、親子間での売却ではないなどの条件が決められていますので、確認してみましょう。

2-3. 特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、今住んでいる住居を売却し、新たに居住用の住居を購入した、つまり買い替えを行った場合に適用されます。売却をしたことによって利益が生じた場合、利益に対して課税される所得税、住民税が繰り延べされる特例です。控除ではなく繰り延べとなるため、税金がなくなるわけではない点に注意する必要があります。
また、3,000万円特別控除や、10年超所有軽減税率と併用はできません。さらに、住居も築25年以内などいくつか条件がありますので、確認してみましょう。

3. まとめ