不動産売却で譲渡所得を計算するために必要な取得費とは？

1. 不動産売却時の譲渡所得とは？

不動産売却をした場合、売却した金額が入手した金額より高く売れると利益となり、譲渡所得と呼ばれます。売却益と呼ばれることもあるので覚えておきましょう。利益には税金がかかるため、売却したら確定申告を行うことで、納税をする必要が生じてきます。譲渡所得は、単純に売却した金額から入手した金額を引いた金額ではありません。売却した金額から、不動産を入手した際に発生した費用である取得費と、売却をするときにかかった費用である譲渡費用を足した金額を差し引き、計算をしていきます。

2. 取得費の算出方法とは？

譲渡所得を計算する際に必要となる取得費について、説明します。

2-1. 取得費とはどのような費用？

取得費の主なものは、土地や建物を購入したときの金額のほか、建築のときにかかった金額、設備にかかった費用、増改築などのリフォーム工事費が該当します。さらに、解体費や不動産会社に支払った仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税といった税金、測量の費用、そして住宅ローンを組んだらその利息も取得費とみなされるのです。

2-2. 物件の種類によって異なる取得費の算出方法とは？

不動産の取得費を計算する場合、土地と建物で算出方法が異なるのが特徴です。土地の場合は、価値が減らないものですので、入手したときの代金、仲介手数料などの諸費用の合計額がそのまま取得費となります。一方、マンションや戸建てなどの建物は、土地と違って年数によって劣化することで、価値が減っていくものです。そのため、価値が減ったと考えられる金額分を減価償却費として、購入した金額から引くことで取得費が算出できます。

減価償却費は、建物を購入代金の90％から償却率と経過年数を掛けて算出することが可能です。建物の構造によって、償却率と法定耐用年数が国税庁によって決められています。さらに、事業用か非事業用かでも異なります。

3. 土地と建物の金額がはっきりしない場合は？

建物と土地を同時に購入した場合、売買契約書などの書類を見ても、建物と土地それぞれの金額の割合がどのようになっているか明確になっていない可能性もあります。計算ができない、年代が古く取得した費用が分からないといった場合には、どのような方法で計算をするのでしょうか。

3-1. 消費税から計算をする

消費税は土地にかからず、建物のみにかかる税金です。このことから、消費税の金額をもとに、建物の金額を算出できます。
つまり、売買契約書に記載されている消費税の金額から、購入をした当時の消費税率を割って、消費税を足した金額が建物の金額ということです。
計算の際は、購入した時期によって消費税率が3％、5％、8％、10％と違っていることにも注意しましょう。

3-2. 固定資産税評価額からそれぞれの価格を計算する

物件の固定資産税評価額から、土地と建物のそれぞれの比率が分かりますので、按分をして価格を求めていきます。建物のみに消費税がかかりますので、按分をした価格から消費税率を割ることで、建物の取得費を算出することが可能です。

3-3. 土地の時価や鑑定額から価格を計算する

国土交通省が毎年3月に発表している地価公示は、その土地の時価になります。物件の周辺で不動産取引が多く行われている場合は客観性があるとみなされ、土地と建物の価格を計算することが可能です。また、不動産鑑定士によって鑑定を受けた価格からも、比率で按分して計算できます。

3-4. 概算で計算をする

親戚から古い家屋を相続したが取得したときの価格が分からない、売買契約書の書類を紛失してしまったなど、購入した価格が分からない場合もあります。その場合には、概算取得費として、売却した金額の5％を取得費として計上することが可能です。
また取得した金額が分からない場合以外でも、概算取得費の5％が適用となる場合もあります。購入の際の諸費用を計算して、概算取得費の5％よりも低い金額となった場合には、概算取得費の方を採用することが可能です。

4. まとめ