不動産売却の際に発生する「譲渡所得税」とその計算方法をご紹介！

1. 不動産を売却した際に発生する「譲渡所得税」とは

不動産に関わらず、株式や建物などを売却した際に発生する利益のことを譲渡利益といいます。その譲渡利益に対して、発生する税金が譲渡所得税です。ただし、これは正式名称ではありません。譲渡所得に対して発生する税金ですが、正式名称は所得税と住民税の2つです。それらを総称して、譲渡所得税と呼ばれています。

不動産を売却した際には、まず利益の有無がポイントです。必ず利益が出るとは限らないため、万が一利益が出なかった場合は、譲渡所得税が発生しないことになります。あくまでも、利益が発生した場合にだけかかる税金です。計算方法が非常に複雑となっており、知識のない方がいきなり計算するのはなかなか難しいでしょう。

そもそも不動産は、所有するまでに費用が発生しているものとなります。売却時の利益だけでなく、購入時の価格や費用なども考慮して算出されることになるのです。まずは、売却対象となる不動産を購入した際の価格や費用がどうだったのかを把握しましょう。

2. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税ですが、具体的には以下のような計算によって算出されます。

2-1. 譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を算出するにあたり、まずは譲渡所得を計算する必要があります。計算式としては、売却価格-取得費用-譲渡費用です。それぞれの項目を説明すると、売却価格は不動産を売却した際の価格のことを指しています。譲渡価額というのが正式な名称です。
取得費用は、その不動産を取得する際に発生した費用を指しています。購入代金をはじめとし、税金や仲介手数料などを含めたものです。相続によって取得した場合など取得費用が不明の場合は、そのときの譲渡価額に対する5%が概算取得費となります。

2-2. 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は「（譲渡所得-特別控除額）×税率」となります。まずは、譲渡所得が明確にならないと計算できないため、譲渡所得を計算することからはじめましょう。そのうえで、特別控除額と税率によって算出することになります。
特別控除額は、政府が設けた条件を満たすことによって適用される金額です。該当するものがあれば、計算に含まれることになります。税率に関しては、売却対象の不動産を所有していた期間によって決まるのが特徴です。

3. 譲渡所得を控除する制度とは

譲渡所得を控除する制度がいくつか存在しています。それらを最大限活用することによって、税額を軽減することが可能です。代表的なものとしては、以下の4つが挙げられます。

3-1. 3,000万円の特別控除

実際に住んでいた不動産を売却した際に、適用される特別控除です。つまり、マイホームを手放すことになることへの控除といえます。最大で3,000万円の控除となるため、非常に大きなメリットになるでしょう。

3-2. 売却の軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えていた場合に、税率が軽減されるという特例です。譲渡所得が6,000万円以上か以下かによって、軽減される税率が異なります。譲渡所得が6,000万円未満の場合は、住民税とあわせて14.21%です。6,000万円を超える場合、住民税とあわせて20.315%となります。

3-3. 買換え特例

マイホームを売却するだけでなく、買い替える場合に適用される特例です。売却したマイホームの譲渡価額に比べて買い替えた不動産の取得価額のほうが高い場合、課税が繰り延べられます。ただし、この特例にはいくつかの条件を満たさなければなりません。

3-4. 空き家に関わる譲渡取得の特別控除

相続などで手に入れた空き家を売却する際に、適用される特別控除です。家屋の取り壊し、あるいは耐震リフォームの後に売却する場合という条件があります。

4. まとめ